Nhiều người mua đất lần đầu thường nghe một câu rất quen: Đất này có quy hoạch nhưng chưa thu hồi, vẫn mua bán bình thường.” Câu này có thể đúng trong một số trường hợp, nhưng nếu hiểu hời hợt, người mua rất dễ rơi vào cảnh giữ một tài sản khó bán, khó xây, khó vay và khó thoát vốn. Với bất động sản, đặc biệt là đất vùng ven, điều quan trọng không phải là mua cho nhanh, mà là biết mảnh đất đó có thật sự phù hợp với mục tiêu tài chính của mình hay không.
Đất có quy hoạch nhưng chưa thu hồi là gì?
Nói đơn giản, một thửa đất “có quy hoạch” nghĩa là khu đất đó đã được định hướng sử dụng cho một mục đích nào đó trong tương lai, ví dụ làm đường, công trình công cộng, khu dân cư, thương mại dịch vụ, cây xanh hoặc mục đích khác. Nhưng “chưa thu hồi” nghĩa là Nhà nước chưa ban hành quyết định thu hồi đất đối với thửa đất đó.
Điểm cần hiểu rõ là: có quy hoạch, có kế hoạch sử dụng đất hằng năm và có quyết định thu hồi đất là ba trạng thái khác nhau. Theo quy định hiện hành, nếu quy hoạch sử dụng đất đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo luật. Tuy nhiên, khi diện tích đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thu hồi hoặc chuyển mục đích, quyền sử dụng vẫn còn nhưng việc xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm có thể bị hạn chế.
Vì vậy, người mua không nên chỉ hỏi “đất có quy hoạch không?”, mà phải hỏi sâu hơn: đất nằm trong loại quy hoạch nào, đã vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm chưa, có quyết định thu hồi chưa, và nếu mua thì lối thoát tài sản nằm ở đâu.
Sai lầm phổ biến của người mới: chỉ nhìn giá rẻ
Một mảnh đất có quy hoạch thường được rao với giá mềm hơn khu vực xung quanh. Đây là lý do nhiều người mới dễ bị hấp dẫn. Nhưng giá rẻ chưa chắc là món hời, vì giá rẻ có thể đang phản ánh một phần rủi ro mà người bán đã biết trước.
Có người mua vì nghĩ “chưa thu hồi thì vẫn còn lâu”, nhưng sau đó muốn bán lại thì khách sau kiểm tra kỹ hơn và ép giá mạnh. Có người mua vì kỳ vọng được bồi thường cao, nhưng thực tế chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phụ thuộc vào từng trường hợp pháp lý cụ thể, không thể lấy lời đồn làm căn cứ đầu tư. Có người mua để xây nhà, nhưng sau đó mới biết đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm nên việc xây dựng mới bị hạn chế.
Đây là lý do người mua cần hiểu rõ rủi ro đầu tư trước khi nghĩ đến lợi nhuận. Trong bất động sản, sai một bước pháp lý có thể khiến vốn nằm im nhiều năm.
Không phải đất quy hoạch nào cũng xấu
Nói công bằng, đất có quy hoạch nhưng chưa thu hồi không phải lúc nào cũng phải tránh tuyệt đối. Có những khu vực quy hoạch còn rất xa, chưa có kế hoạch triển khai cụ thể, người sử dụng đất vẫn đang sinh sống, sản xuất, chuyển nhượng bình thường. Có những trường hợp quy hoạch điều chỉnh theo thời gian, hoặc sau nhiều năm không thực hiện thì cơ quan có thẩm quyền phải xem xét, điều chỉnh, hủy bỏ và công bố công khai theo quy định.
Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: người mua phải biết mình đang mua để làm gì. Nếu mua để ở, cần hỏi: có được xây không, xin phép xây dựng thế nào, thời gian sử dụng có ổn định không. Nếu mua để đầu tư, cần hỏi: sau này ai là người mua lại, họ có chấp nhận rủi ro này không. Nếu mua để giữ tiền, cần hỏi: tài sản này có dễ bán khi cần tiền gấp không.
Một tài sản không xấu về mặt pháp lý vẫn có thể không phù hợp với dòng tiền của bạn.
Cách kiểm tra thực tế trước khi mua
Bước 1: Kiểm tra sổ và hiện trạng đất
Trước tiên, hãy xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đúng thửa, đúng diện tích, đúng mục đích sử dụng và đúng người đứng tên hay không. Đừng chỉ xem ảnh sổ qua điện thoại. Người mua nên đối chiếu thông tin trên sổ với thực tế ngoài đất, bao gồm vị trí, đường vào, ranh giới, mốc giới, hiện trạng sử dụng và tài sản trên đất.
Nếu thông tin trên giấy và thực tế không khớp, hãy dừng lại để kiểm tra. Một thửa đất đầu tư được không chỉ vì giá rẻ, mà vì pháp lý rõ, hiện trạng rõ và khả năng xử lý sau mua rõ.
Bước 2: Kiểm tra quy hoạch ở cơ quan có thẩm quyền
Người mua nên kiểm tra thông tin tại cơ quan quản lý đất đai, bộ phận một cửa, cổng thông tin quy hoạch hoặc cơ quan chuyên môn tại địa phương nơi có đất. Theo quy định, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi được phê duyệt phải được công bố công khai; kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện cũng phải được công khai trong suốt kỳ kế hoạch.
Khi kiểm tra, đừng chỉ hỏi miệng. Hãy cố gắng có văn bản, phiếu cung cấp thông tin, trích lục, bản đồ hoặc thông tin thể hiện rõ thửa đất có nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay không. Đây là phần rất quan trọng trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Bước 3: Hỏi rõ đất có nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm không
Đây là điểm nhiều người bỏ qua. Một thửa đất có thể nằm trong quy hoạch dài hạn nhưng chưa có kế hoạch thu hồi trong năm. Trạng thái này khác với việc đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thực hiện dự án, thu hồi hoặc chuyển mục đích.
Nghị định hướng dẫn hiện hành nêu rằng bản đồ hoặc bản vẽ kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải thể hiện vị trí, ranh giới, diện tích, loại đất đến từng thửa đất trên nền bản đồ địa chính hoặc bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã trong trường hợp không có bản đồ địa chính. Vì vậy, người mua nên yêu cầu kiểm tra đến đúng thửa đất, không chỉ xem bản đồ tổng thể rồi tự đoán.
Bước 4: Kiểm tra khả năng xây dựng, chuyển mục đích và vay ngân hàng
Nếu mua để ở hoặc xây nhà, phải hỏi rõ có được xây dựng mới không, có xin được giấy phép xây dựng không, hay chỉ được sửa chữa, cải tạo công trình hiện có. Nếu mua đất nông nghiệp rồi kỳ vọng lên thổ cư, cần kiểm tra khả năng chuyển mục đích sử dụng đất, không nên nghe lời nói “sau này lên được” nếu chưa có căn cứ.
Nếu mua bằng vốn vay, cũng cần hỏi ngân hàng trước xem tài sản này có đủ điều kiện nhận thế chấp không. Có những tài sản vẫn giao dịch được nhưng ngân hàng định giá thấp hoặc không muốn nhận vì rủi ro quy hoạch. Với người mua dùng đòn bẩy, đây là điểm rất quan trọng vì tài sản khó vay thường cũng khó thanh khoản.
Bước 5: Đánh giá thanh khoản và lối thoát
Một tài sản tốt không chỉ là tài sản mua được, mà còn phải bán được khi cần. Với đất có yếu tố quy hoạch, người mua nên tự hỏi: nếu 6 tháng, 1 năm hoặc 2 năm nữa cần tiền, mình bán cho ai? Người mua sau có chấp nhận rủi ro này không? Mình có phải giảm giá sâu mới ra hàng không?
Đây là lúc cần phân biệt giá trị thật và giá ảo. Giá trị thật nằm ở pháp lý, khả năng sử dụng, nhu cầu thật và lối thoát. Giá ảo thường nằm ở lời kể, tin đồn, bản vẽ tương lai và kỳ vọng chưa được kiểm chứng.
Góc nhìn của chủ doanh nghiệp: đừng để tài sản làm nghẽn dòng tiền
Với chủ doanh nghiệp, mua đất không chỉ là câu chuyện tài sản cá nhân. Nhiều người dùng tiền kinh doanh để mua đất vì nghĩ đất an toàn hơn giữ tiền mặt. Nhưng nếu mua nhầm tài sản khó bán, dòng tiền kinh doanh có thể bị căng, nhất là khi thị trường chậm lại hoặc doanh nghiệp cần vốn xoay vòng.
Một chủ doanh nghiệp nên nhìn đất như một khoản phân bổ vốn. Vốn bỏ vào đất có quay lại được không? Khi cần tiền trả hàng, trả lương, mở rộng kinh doanh, tài sản này có chuyển thành tiền nhanh không? Nếu phải bán gấp, mức lỗ chịu được là bao nhiêu?
Đó là lý do quản lý dòng tiền doanh nghiệp phải đi trước quyết định đầu tư. Đừng dùng tiền vận hành chính của công ty để ôm một tài sản chưa rõ thời gian thoát. Bất động sản có thể giữ tài sản tốt, nhưng chỉ tốt khi nó không làm doanh nghiệp mất khả năng xoay xở.
Trước khi đặt cọc, cần ghi rõ điều kiện pháp lý
Rất nhiều rủi ro bắt đầu từ tiền cọc. Người mua nghe giới thiệu, thấy giá ổn, sợ người khác mua mất nên đặt cọc trước rồi mới kiểm tra sau. Đây là cách làm ngược.
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất, nên ghi rõ các điều kiện như: thửa đất không thuộc diện đã có quyết định thu hồi; thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được kiểm tra và người mua chấp nhận bằng văn bản; nếu thông tin pháp lý không đúng như cam kết thì bên bán hoàn cọc và xử lý theo thỏa thuận. Nội dung đặt cọc nên được lập rõ ràng, có thông tin thửa đất, giá, tiến độ thanh toán, trách nhiệm cung cấp hồ sơ và điều kiện hủy cọc.
Đặt cọc không phải để giữ cảm xúc. Đặt cọc là để giữ quyền mua sau khi đã đủ cơ sở kiểm tra.
Checklist ngắn cho người mới
Trước khi mua đất có quy hoạch nhưng chưa thu hồi, hãy tự trả lời 8 câu hỏi sau:
- Đất có sổ riêng chưa, thông tin trên sổ có khớp thực tế không?
- Đất nằm trong loại quy hoạch nào?
- Đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm chưa?
- Đã có quyết định thu hồi đất chưa?
- Nếu mua để xây, có được xây mới không?
- Nếu mua để đầu tư, người mua sau sẽ là ai?
- Nếu cần bán gấp, có chấp nhận giảm giá không?
- Tiền mua đất có ảnh hưởng đến dòng tiền gia đình hoặc doanh nghiệp không?
Chỉ cần một câu trả lời còn mơ hồ, người mua nên chậm lại. Trong đầu tư đất, bỏ qua một thương vụ chưa rõ ràng không đáng tiếc bằng mua một tài sản rồi nhiều năm không thoát được.
Nên mua hay không?
Câu trả lời không nên là “mua” hoặc “không mua” một cách vội vàng. Với đất có quy hoạch nhưng chưa thu hồi, quyết định đúng phụ thuộc vào ba yếu tố: pháp lý hiện tại, mục tiêu sử dụng và khả năng chịu rủi ro của người mua.
Nếu mua để ở ổn định, nên ưu tiên đất pháp lý sạch, ít vướng quy hoạch, dễ xin phép xây dựng. Nếu mua để đầu tư, phải chấp nhận rằng tài sản có yếu tố quy hoạch thường kén khách hơn, thời gian thoát hàng lâu hơn và biên an toàn phải lớn hơn. Nếu mua bằng vốn vay hoặc tiền kinh doanh, càng phải thận trọng vì rủi ro không chỉ nằm ở mảnh đất mà còn nằm ở áp lực dòng tiền.
Chậm một bước để an toàn hơn nhiều bước
Đất có quy hoạch nhưng chưa thu hồi không phải là thứ cần sợ, nhưng phải hiểu đúng trước khi mua. Người mua nên xem đây là nhóm tài sản cần kiểm tra sâu hơn bình thường, không quyết định bằng tin đồn, cảm xúc hoặc lời thúc ép.
Một người đồng hành có kinh nghiệm không phải để quyết định thay bạn, mà để giúp bạn nhìn ra những điểm dễ bị bỏ sót: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khả năng xây dựng, thanh khoản, dòng tiền và lối thoát. Với người mua đất lần đầu, nguyên tắc nên giữ là: có thể mua chậm hơn người khác, nhưng đừng mua sai pháp lý.
